چند سالی است که گفتمانی در فضای قضایی کشورمان به راه افتاده است که هدف آن ایجاد بهداشت قضایی در جامعه است. مشاوره حقوقی، استفاده از وکیل و ارتقای آگاهی‌های حقوقی عموم مردم راهکارهایی هستند که برای این هدف مطرح می‌شوند. اما شاید بتوان بسیاری از این مباحث را در یک جمله خلاصه کرد. بیایید از ایجاد اختلافات حقوقی پیشگیری کنیم. همواره پیشگیری بهتر و کم‌هزینه‌تر از ورود به دادگاه و پا گذاشتن به پیچ و خم‌های روال قضایی است. اگر تصمیم گرفته‌اید این نصیحت را آویزه گوشتان کنید پس این را هم بدانید که بهترین راهکار برای پیشگیری، تنظیم دقیق قرارداد قبل از ورود به هر رابطه اقتصادی و ثبت رسمی آن است. برای اثبات این سخن ، سایت قانون گفتگویی با خانم دکتر لیلا شهیدی مدرس دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری منتشر نموده که متن کامل آن در ادامه مطلب تقدیم می گردد .
بررسی مزایای اسنادی که انکار و تردید به آنها راهی ندارند
قراردادهای اقتصادی‌تان را رسمی کنید
گفت وگوی« قانون» با لیلا شهیدی حقوقدان
منظور از اسناد رسمی چیست؟
سند در لغت به معنای تکیه‌گاه و آنچه به آن اعتماد می‌کنند آمده است و در اصطلاح حقوقی طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی:”سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.” همچنین مطابق ماده ۱۲۵۸ قانون فوق‌الذکر یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین دلایل اثبات دعوی محسوب می‌شود و مطابق همین قانون سند به لحاظ اعتبار آن بر دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌گردد. منظور از اسناد رسمی، اسنادی است که طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. بنابراین چنانچه اسناد با اوصاف و شرایط فوق‌الذکر تنظیم گردد الزام‌آور بوده وبرخلاف اسناد عادی ادعای تردید و انکار نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد و تنها ممکن است نسبت به آن مدعی جعل شد.
قانون مدنی، قانون ثبت و سایر قوانین کشور چه رویکردی به اسناد رسمی دارند؟
علاوه بر قانون مدنی اهمیت اسناد رسمی را می‌توان در قانون ثبت اسناد و املاک نیز مشاهده کرد. به عنوان مثال ماده ۷۰ این قانون اصلاحی مصوب سال ۱۳۱۲ اسنادی را که مطابق قانون به ثبت رسیده باشد سندی رسمی و دارای اعتبار قانونی تلقی کرده است و از دیدگاه این قانون تمامی معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آنها و همچنین اشخاص ثالث دارای اعتبار است. با توجه به اهمیت اسناد رسمی، قانونی برای نحوه و چگونگی اجرای این اسناد نیز تحت عنوان اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا نیز مصوب ۱۳۸۷وضع شد. همچنین در قانون آیین‌دادرسی‌مدنی نیزمواد ۲۰۶ به بعد در خصوص درجه اعتبار اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی و نحوه استفاده ازآن‌ها در دعاوی تنظیم شده است. در قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سردفتران و دفترداران مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴ نیز در فصل سوم در خصوص نحوه تنظیم اسناد رسمی در این دفاتر مقرراتی به چشم می‌خورد.
اسناد رسمی در نظام حقوقی کشور ما از چه جایگاهی برخوردار هستند؟
اصولا اسناد رسمی به جهت ایجاد نظم حقوقی و جلوگیری از بروز اختلاف و اغتشاش در روابط معاملاتی افراد جامعه به عنوان یک دلیل روشن و خالی از ابهام مورد استناد قرار می‌گیرد ولی در خصوص این سوال آنچه باید در مورد اسناد رسمی مورد مداقه قرار گیرد این مطلب است که اسناد رسمی از جنبه اثباتی آن در نظام حقوقی کشور ما مورد استفاده قرار می‌گیرد نه از جنبه ثبوتی قضیه. به این معنا که بر اساس اصل حاکمیت اراده و مطابق ماده ۱۹۱ و ۳۳۹ قانون مدنی آنچه عقود و معاملات را می‌سازد اراده انشایی طرفین به همراه ایجاب و قبول آن‌هاست. همچنین مطابق اصل صحت، تمامی معاملات منعقده بین طرفین باید صحیح تلقی شود مگر دلیلی برخلاف آن اثبات گردد. فلذا مطابق این اصول نمی‌توان معاملات ثبت نشده به صورت سند رسمی را فاقد اعتبار قانونی دانست و از جهت ثبوتی منکر آن شد. در مورد فروش اموال غیرمنقول نیز بدون تنظیم سند رسمی، فرض بر این است که از نظر ماهوی انشای معامله بدون ثبت واقع شده است ولی به جهت قابلیت استناد و اثبات وقوع آن در محاکم و ادارات و به عبارت دیگر از جهت جنبه اثباتی نیاز به تنظیم اسناد رسمی داریم.به عبارت دیگرآنچه در نظام حقوقی ما در قوانین مربوط به اسناد رسمی مورد توجه قرار گرفته است سند معامله است نه خود معامله. در هیچ یک از مقررات ثبتی نیزاز جمله ماده ۴۸ آن مطلبی در خصوص بطلان معاملات غیرمنقول ثبت نشده وجود ندارد ومنحصرا سند ثبت نشده را غیرقابل پذیرش در محاکم و ادارات دانسته است بدون آنکه صحبتی از بطلان معامله به میان آورد که بدیهی است بطلان معامله در اصطلاح حقوقی معنایی متفاوت با غیرقابل پذیرش بودن اسناد ثبت نشده دارد.
منظور شما از اینکه شما می‌گویید اسناد رسمی از جهت اثباتی معتبر است چیست؟
به طور کلی می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت که اسناد رسمی به جهت اثباتی در جامعه دارای اعتباری خاص شناخته شده. به عنوان مثال در خصوص معاملات اموال غیرمنقول مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده باشد و مطابق مقررات به او منتقل شده باشد، مالک خواهد شناخت. همچنین طبق ماده۷۲ قانون فوق‌الذکر تمامی معاملات راجع به اموال غیرمنقول که مطابق مقررات به ثبت رسیده باشد نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آنها و همچنین اشخاص ثالث دارای اعتبار است؛ که قطعا اعطای چنین اعتباری از ناحیه قانون به این دلیل است که این اسناد را جزو اسناد رسمی تلقی کرده است.نکته دیگر در خصوص تاریخ اسناد رسمی است مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی:”در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.” مطابق این ماده تاریخ اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارد بنابراین چنانچه معامله‌ای با سند عادی به تاریخ مقدم تنظیم شود و سپس همان مورد معامله طبق سند رسمی با تاریخی مؤخر بر سند عادی مورد معامله قرار گیرد، نمی‌توان به منظور بی‌اعتبار ساختن مفاد اسناد رسمی در برابر اشخاص ثالث به مندرجات سند عادی استناد کرد و این به لحاظ مورد تردید قرارگرفتن تاریخ تنظیم اسناد عادی است که آن را در مقابل اسناد رسمی از اعتبار ساقط می‌نماید و باز بدیهی است که مفاد اسناد عادی به تنهایی و بدون در نظرگرفتن تاریخ تنظیم آن نسبت به اسناد رسمی،به لحاظ وجود اراده انشایی در طرفین برای انعقاد آن قطعا دارای اعتبار خواهد بود.
از این توضیحاتی که گفتید آیا می‌توان نتیجه گرفت که سند رسمی در واقع نتیجه دعوا را مشخص می‌کند و هیچ ادعایی مخالف آن نمی‌توان داشت؟
نه به این صراحت ولی در بسیاری از موارد همین است. هر چند اسناد رسمی را نمی‌توان مورد تردید یا انکار قرارداد ولی ادعای جعل نسبت به اسناد رسمی پذیرفته می‌شود. مثلا اگر در دادگاه اثبات شود که سندی رسمی غیرواقعی و مجعول تنظیم شده، دادگاه حکم بر بطلان آن صادر می‌کند. همچنین در بعضی موارد که بر خلاف مقررات ثبتی، دو سند رسمی معارض صادر شده باشد، به تشخیص دادگاه یکی از آن دو سند ابطال می‌شود، در هر حال باید دانست که حکم دادگاه همواره بر سند رسمی، حکومت دارد.
آیا در این زمینه قوانین ما کامل و جامع هستند و نیازی به بازنگری وجود ندارد، به عبارت دیگر شاهد خلأ قانونی در نظام حقوقی ما در ارتباط با موضوع فوق هستیم؟
باتوجه به مقررات و قوانین مختلف که به آن اشاره شد، به نظر می‌رسد، خلأ وجود ندارد، اما اشکالاتی که با آن مواجه می‌شویم عمدتا در اجرای قوانین مربوط به اسناد رسمی و طرز تنظیم این اسناد است. در بعضی موارد مراحل تنظیم سند رسمی بسیار دشوار و زمان‌بر است که اغلب افراد متقاضی را با مشکل مواجه می‌سازد تا جایی که ایشان خطرات انجام معامله با سند عادی را به تنظیم سند رسمی ترجیح می‌دهند. هر چند در سال‌های اخیر، مقرراتی در جهت تسهیل انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی وضع شده، اما برای جلوگیری از بروز اختلاف و ایجاد نظم در روابط اجتماعی بهتر است، افراد تشویق شوند که قراردادهای مربوط به روابط مهم اقتصادی خود را به صورت رسمی ثبت کنند. همچنین توصیه می‌شود افرادی که قصد تنظیم وصیت‌نامه خود را دارند، آن را به صورت رسمی تنظیم کنند.
به نقل از سایت قانون
